房屋租赁权能否作为出资方式设立公司？

在现代商业运作中，房屋租赁作为一种常见的资产运用方式，在经济活动中扮演着重要角色。对于房屋租赁权是否可以作为出资方式用于设立公司或进行其他投资活动，一直是理论界和实务界的热点问题之一。从法律角度对“房屋租赁权是否可入股”这一问题进行详细阐述和分析。

房屋租赁权的定义与性质

房屋租赁权能否作为出资方式设立公司？ 图1

1. 房屋租赁权的概念

房屋租赁权是指承租人依法取得的，在一定期限内使用出租人提供的房屋及其附属设施，依照合同约定支付租金的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2. 房屋租赁权的法律性质

房屋租赁权属于债权的一种，其核心在于承租人对出租人的债务请求权。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从法律性质上来看，房屋租赁权并不属于所有权或其他物权范畴。

3. 房屋租赁权的权利边界

根据《民法典》第七百二十一条的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百三十三条还规定了租赁期限届满后的权利义务关系。房屋租赁权虽然具有一定的独立性，但其行使受到法律规定和租赁合同条款的严格限制。

房屋租赁权是否可以作为出资方式

1. 公司法对出资方式的规定

根据《中华人民共和国公司法》第二十七条规定，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”从该条款公司股东的出资方式应当是能够进行价值评估并且具有可转让性的财产或权利。

2. 房屋租赁权的可出资性分析

房屋租赁权作为一种债权，其能否用于出资需要综合考虑多个因素：

房屋租赁权能否作为出资方式设立公司？ 图2

（1）可评估性：房屋租赁权的价值可以通过剩余租期、租金收益等因素进行评估。理论上，租赁合同的剩余期限和租金收入可以作为确定其价值的基础。

（2）可转让性：根据《民法典》第七百二十四条的规定，“出租人或者承租人可以请求第三人赔偿因第三人侵权造成的损失。”但该条款并未明确允许承租人将租赁权单独转让。实践中，房屋租赁权的转让需要出租人的同意，并且需要在租赁合同中作出相应约定。

（3）法律限制：根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“承租人经出租人同意转租的，原租赁关系解除。未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。”这表明，房屋租赁权的转让受到严格限制。

（4）税务处理：如果房屋租赁权被用作出资，在税务方面还可能产生复杂的处理问题。需要缴纳增值税、企业所得税或个人所得税等税费。

3. 实务中的具体操作

在实践中，若承租人拟将租赁权作为出资设立公司或进行其他投资活动，应当注意以下几点：

（1）必须征得出租人的书面同意。

（2）应当对房屋租赁权的价值进行专业评估。

（3）应当在公司章程或其他法律文件中明确约定租赁权的使用方式、权利义务关系以及退出机制。

房屋租赁权出资的相关案例分析

1. 支持性案例

在某些情况下，法院认定房屋租赁权可以作为出资。在某公司设立纠纷案中，承租人将其名下的房屋租赁权作价入股，并在公司章程中明确约定了各方权利义务关系。法院认为该出资方式合法有效。

2. 限制性案例

另一些案件则因程序或实体问题被认定为无效。在某商业纠纷案中，承租人未经出租人同意擅自将租赁权用于投资设立公司，后因出租人主张权利导致公司无法正常运营，法院最终判定出资行为无效。

房屋租赁权出资的法律风险

1. 出租人权益受损的风险

如果承租人未征得出租人同意即将租赁权作为出资，可能引发出租人的反悔或主张合同无效。根据《民法典》第七百二十四条的规定，“未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。”这种情况下，租赁关系可能被提前终止，导致公司设立失败或运营中断。

2. 承租人投资权益的风险

即使承租人成功将租赁权作为出资，但如果未来发生租赁关系变更（如出租人行使单方解除权），承租人的投资权益可能面临重大损失，甚至可能导致公司股权纠纷或其他法律问题。

3. 税务与财务风险

房屋租赁权用于出资后，在企业运营过程中可能会产生额外的税务负担。在计算企业所得税时，需要将租金收益作为应纳税所得额处理；如果未来发生股权转让或公司解散，还可能涉及更多的税务问题。

稳妥操作房屋租赁权出资的建议

1. 确保出租人同意

正确的做法是，承租人在将租赁权用于出资之前，应当书面征得出租人的同意。这不仅是法律规定的要求，也是保障双方权益的基本前提。

2. 专业评估与约定条款

对于房屋租赁权的价值应当由专业的评估机构进行评估，并在公司章程或投资协议中明确各方的权利义务关系，尤其是关于租赁关系终止时的处理机制。

3. 谨慎选择出资方式

如果实际情况较为复杂，或者存在较高的法律风险，建议承租人优先采用其他更为稳妥的出资方式，用现金或其他可自由转让的财产进行出资。

房屋租赁权是否可以作为出资方式用于设立公司或进行投资活动，在现行法律框架下具有一定的可行性和局限性。尽管理论上可以通过专业评估和合法程序实现，但其过程中仍存在较高的法律风险。在实际操作中应当特别谨慎，必要时可以寻求专业的法律服务机构提供支持，以确保各方权益得到妥善保护。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）