润书苑物业管理争议|物业服务企业退出机制与业主权益保护
随着城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，物业管理问题日益成为社会关注的焦点。多次发生因物业服务质量不佳引发的业主抗议事件，其中“润书苑”项目更是成为了公众讨论的热点。该项目在2024年曝出物业服务企业未经法定程序私自上调物业费，并且存在公共收支未公示、整改不力等问题。从法律角度对“润书苑物业管理争议”进行全面分析，探讨物业服务企业退出机制的合法性以及业主权益保护的相关问题。
润书苑项目争议概述
“润书苑”是一个位于域的商品住宅小区，其开发商为房地产集团。该小区自2023年交付以来，因物业服务水平与前期承诺严重不符而引发业主不满。主要争议点包括：
1. 物业费擅自上涨：根据《物业服务企业退出项目名单管理试行办法》，未经法定程序私自上调物业费属于违法行为。该项目的物业服务企业在未与业主委员会协商的情况下，单方面将物业费提高了30%。
2. 公共收益不透明：《物业管理条例》明确规定，利用小区公共部分进行经营所获得的收益应当归全体业主所有，并定期公示收支情况。“润书苑”项目却长期隐瞒包括电梯广告收入在内的多项公共收益明细，涉嫌侵占业主共有权。
润书苑物业管理争议|物业服务企业退出机制与业主权益保护 图1
3. 服务质量不符合标准：根据《物业服务合同示范文本》，物业服务企业应当按照约定的标准提供服务。该项目在垃圾清运、绿化养护、设施维修等方面均存在严重问题，导致业主投诉不断。
针对上述问题，“润书苑”项目的部分业主已经开始筹备通过法律途径维护自身权益，包括提起行政诉讼要求相关部门查处违法行为，以及启动选聘新物业服务企业的程序。
物业服务企业退出机制的合法性分析
为规范物业服务市场秩序，《物业服务企业退出项目名单管理试行办法》于2024年正式出台并向社会公开征求意见。该办法明确了物业服务企业退出项目的三种情形：
1. 协商一致退出：在物业服务合同有效期内，经业主委员会提议，并得到全体业主授权同意后，双方可协商解除合同。
2. 强制退出机制：
由县级物业管理主管部门根据街道（乡镇人民政府）的提请，认定企业存在严重违规行为。
公共收益未按要求公示且拒绝整改的物业服务企业将被列入“黑名单”，禁止其参与其他项目的投标活动。
3. 司法程序退出：当发生重大侵权事件或拒不履行法定义务时，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼，请求判令物业服务企业退出项目。
《试行办法》强调了街道在处理物业纠纷中的调解作用，并规定县级物业管理主管部门应建立健全物业服务企业的信用评价体系。这一机制的建立将有效提高物业服务市场的透明度和规范性。
业主共有权保护的新进展
“润书苑”事件引发了关于业主共有权保护的广泛讨论。根据《民法典》第二百七十条至第二百七十五条的规定，建筑物及其附属设施的公共部分属于业主共有，任何组织或个人不得擅自处分或收益。
就“润书苑”项目而言，电梯广告、停车收费等均属于小区公共收益范畴。该项目的物业服务企业却长期未向业主公开相关收入明细，也未将收益用于补充专项维修资金或其他约定用途。这种行为不仅违反了《民法典》的相关规定，还侵害了业主对共有部分的所有权。
为解决这一问题，《物业管理条例》明确规定：
物业服务企业应当至少每季度一次向业主委员会报送公共收益明细。
业主委员会应定期召开会议，审议物业服务企业的工作报告，并接受业主监督。
对于拒不履行义务的物业服务企业，业主委员会可以依法申请行政查处或提起诉讼。
构建和谐物业管理关系的路径
针对“润书苑”事件暴露的问题，以下几点建议值得探讨：
1. 加强前期介入监管：在项目交付前，政府相关部门应加强对开发商和物业服务企业的资质审查，并监督其履行服务承诺。
2. 完善业主自治机制：通过法律培训策支持，提高业主委员会的履职能力，使其能够有效代表全体业主行使知情权、参与权和监督权。
润书苑物业管理争议|物业服务企业退出机制与业主权益保护 图2
3. 建立动态信用评价体系：将物业服务企业的信用信息纳入全国统一的社会信用体系，并与招投标、资质评定等环节挂钩，推动形成优胜劣汰的市场环境。
4. 强化执法力度：
对于违反《物业管理条例》的行为，应当依法予以查处，并追究相关责任人的法律责任。
完善行政复议和诉讼渠道，保障业主的合法权益能够及时得到司法救济。
“润书苑”项目的争议是当前中国城市物业管理问题的一个缩影，既反映了物业服务市场尚不规范的问题，也暴露了业主权益保护机制存在不足的事实。通过完善相关法律法规、加强执法力度、推动业主自治和建立信用评价体系等多方面的努力，我们有望构建一个更加和谐的物业管理关系。
《物业服务企业退出项目名单管理试行办法》的实施将为解决类似问题提供重要参考，也需要社会各界的关注与支持，共同推动中国物业管理行业的健康发展。
（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）