买房虚假宣传语的法律风险及合规指南

随着我国房地产市场的快速发展，开发商和中介公司为吸引购房者，往往会使用各种营销手段。一些不法商家为了追求短期利益，不惜使用虚假宣传语误导消费者，这种行为不仅损害了消费者的合法权益，也给企业自身带来了巨大的法律风险。从法律角度分析买房虚假宣传语的表现形式、法律后果及应对措施，并为企业提供合规建议。

买房虚假宣传语

买房虚假宣传语是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传单或其他媒介对外发布的与楼盘实际情况不符的不实信息。这些宣传语通常具有夸大性、误导性和欺骗性，其目的是为了吸引更多的购房者关注并下单。常见的虚假宣传内容包括虚构楼盘优势、夸大房屋功能、隐瞒不利因素等。

从法律角度来看，虚假宣传语可以分为两种类型：一种是明确的虚假陈述，即直接编造事实；另一种是暗示性的虚假宣传，通过模糊表述让消费者误解。无论是哪种形式，只要违背了《广告法》《反不正当竞争法》等相关法律规定，就可能构成违法行为。

买房虚假宣传语的法律风险及合规指南 图1

买房虚假宣传语的法律风险分析

1. 民事责任风险

如果购房者因虚假宣传而购买房产，并在日后发现实际情况与宣传不符，可以依据《民法典》的相关规定要求赔偿。

- 在购房合同中设定“买方知情同意条款”，明确购房者对宣传内容的认可；

- 通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，确认虚假宣传构成违约。

2. 行政责任风险

根据《广告法》第五十五条规定，发布虚假广告的房地产企业将面临以下处罚：

- 责令停止发布广告；

- 没收违法所得，并处以罚款；

- 情节严重的，吊销营业执照。

3. 刑事责任风险

在特定情况下，虚假宣传行为可能上升为刑事犯罪。

- 通过虚构房源信行诈骗活动的组织将构成《刑法》第26条规定的"合同诈骗罪";

- 当虚假宣传涉及金额特别巨大或受害者众多时，相关责任人可能面临十年以上有期徒刑。

买房虚假宣传语的表现形式

1. 虚拟小区配套

开发商在广告中声称某楼盘周边有学校、商场等设施，但这些设施并未建设和投入运营。这种行为违反了《城市商品房预售管理办法》，属于典型的虚假宣传。

2. 夸大户型面积

部分房企通过测绘报告造假或平面设计误导，虚报房屋建筑面积和使用面积。这种做法不仅侵害消费者知情权，还可能被认定为虚假广告。

3. 隐瞒不利因素

包括未向购房者充分披露周边噪音源、辐射源等负面信息，或者故意隐瞒地下室漏水等问题。这种信息不对称行为构成了对消费者的欺诈。

买房虚假宣传语的法律风险及合规指南 图2

4. 虚构升值承诺

开发商 often承诺购房后会大幅升值，但房地产市场具有不确定性，这种"稳赚不赔"的宣传往往不具备法律效力。

企业合规建议

1. 建立健全广告审查制度

房地产企业在发布任何宣传内容前，必须经过法务部门或专业律师团队审核，确保所有信息真实、准确。必要时可邀请第三方机构进行验证。

2. 明确合同条款

在购房合同中加入关于宣传资料的免责声明，并特别注明"仅供参考，不作为合同要约"等字样。对重要事项设置风险提示。

3. 加强销售人员培训

销售人员是购房者接触最多的群体，必须接受系统的法律知识培训，确保他们在介绍楼盘时不违反相关法律规定。

4. 建立应急预案

制定应对虚假宣传问题的预案，包括快速处理投诉机制、媒体沟通策略等，以降低突发事件对企业声誉的影响。

案例分析

案例一：虚构学区房案

某开发商在广告中宣称"项目周边有市重点小学"，但该校尚未开工建设。购房者张某以此为由购买了房屋，后因孩子无法入学将开发商诉至法院。法院认定该宣传构成虚假 advertising under the《Ad Law》，判令开发商退还差价并赔偿损失。

案例二：夸大景观优势案

某楼盘声称坐拥一线江景，楼盘与江的距离超过5公里。购房者李某发现受骗后提起诉讼，最终法院要求开发商赔偿广告费用欺诈导致的额外支出。

买房是一项重大的人生决策，虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的健康发展。作为企业，必须严格遵守相关法律法规，在追求商业利益的也要履行社会责任。随着法律制度的不断完善和消费者维权意识的提高，房企更应该将合规经营放在首位，通过真实、透明的营销手段赢得市场信任。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）