北京中鼎经纬实业发展有限公司拆迁中房屋性质的界定及其法律影响

在城市化进程不断加速的背景下，房屋拆迁作为一项复杂的法律事务，涉及多方利益关系的平衡。房屋性质的准确界定是确保拆迁合法性、公正性以及补偿合理性的关键环节。系统探讨拆迁中房屋性质如何界定，包括其法律依据、分类标准、影响因素及实务操作要点，以期为相关从业人员和被拆迁人提供参考。

拆迁中房屋性质的界定及其法律影响 图1

房屋拆迁是指政府为了公共利益需要，依法对国有土地上或集体土地上的房屋进行征收、补偿的行为。在这一过程中，明确被拆迁房屋的性质至关重要，因为房屋性质直接决定其评估价值、补偿标准以及是否符合拆迁法律程序的要求。从法律角度出发，详细分析房屋性质界定的相关问题，并结合实践案例进行阐述。

房屋性质的基本概念与分类

1. 房屋性质的定义：

房屋性质是指基于法律规定和不动产权属状况所确定的房屋权利状态。在法律术语中，房屋性质通常包括所有权属性（如国有、集体所有）以及使用权属性（如私有、公有）。还包括房屋用途类别（如住宅、商业用房等），这些因素共同决定了房屋在拆迁中的法律地位和价值评估。

2. 主要分类：

根据中国《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律法规，房屋性质主要分为以下几类：

- 住宅类： 用于居民生活居住的建筑物。

- 非住宅类： 包括商业、工业、办公等用途的建筑物。

- 公有住房： 指所有权归国家或集体所有的房屋，包括直管公房和单位自管公房。

- 私有住房： 具备完全所有权的私人住宅。

- 违章建筑： 未取得合法手续或不符合城乡规划的建筑物。

房屋性质界定的法律依据及政策框架

1. 《城市房屋拆迁管理条例》：

该条例明确规定，在进行房屋拆迁时，必须对被拆迁房屋的权属和用途进行调查核实，并由房地产管理部门依法确认其合法性。未经合法确认的建筑不得纳入拆迁范围。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：

自201年实施以来，该条例进一步强调了房屋性质确认的重要性。第十一条规定：“房屋征收部门应当对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途等情况组织调查登记。”这为拆迁中的房屋性质界定提供了依据。

3. 《中华人民共和国城乡规划法》：

作为城乡规划管理的基本法律，该法明确了违法建筑的定义，并要求地方政府在拆迁前必须核实建筑物是否符合城市规划要求。对于不符合规划的违章建筑，应当依法处理。

房屋性质界定的主要影响因素

1. 权属证书：

房产证是认定房屋性质的核心文件之一。权属证书上载明的所有人信息、用途类别以及取得方式等，均需作为界定依据。在实践中，也存在“证房不符”的情况，即房产证登记内容与实际状况不一致。

2. 土地性质：

如果土地属于国有建设用地，则所建房屋通常为商品住宅或商业用房；若土地为集体所有，则可能面临不同的拆迁补偿标准和程序要求。划拨用地上的房屋也会影响其性质界定。

3. 规划用途：

城市规划部门核发的《建设工程规划许可证》及其附图文件，是确认房屋用途的法定依据。未经批准擅自改变房屋用途的行为，将导致建筑物被认定为“违法建筑”。

4. 历史遗留问题：

在一些老城区或棚户区改造项目中，部分房屋可能因年代久远缺乏完整的权属资料。此时需依据地方性政策文件和历史档案进行综合判断。

房屋性质界定的主要方法与流程

1. 初步调查：

由拆迁实施单位对拟拆迁范围内所有建筑进行全面摸底排查，收集相关证件信息，并制作现场勘测记录。

拆迁中房屋性质的界定及其法律影响 图2

2. 权属审核：

房地产管理部门负责对被拆迁人提供的权属证明文件进行合法性审查。必要时可联合国土资源、城乡规划等部门进行实地核查。

3. 用途确认：

专业机构根据《房屋登记办法》和城市规划要求，综合分析房产证、规划许可证等材料，最终确定房屋用途类别。

4. 认定公告：

初步界定结果需通过政府网站或张贴告示的方式向社会公示，允许相关权利人在规定期限内提出异议并进行核实修正。

拆迁中房屋性质界定的争议与解决

1. 常见争议类型：

- 权属不清引发的争议。

- 用途变更后未及时办理手续导致的争议。

- 违法建筑认定标准不统一引发的争议。

2. 争议解决机制：

对于被拆迁人对房屋性质界定结果有异议的情况，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。《关于行政许可若干问题》司法解释明确了此类争议的解决路径和举证责任分配。

拆迁中房屋性质界定的实践案例分析

以某市棚户区改造项目为例：

- 某住户因房产证登记用途为“办公”，但实际用作旅馆经营，被认定为改变用途。当地房产部门依据《房屋登记办法》第3条认定其不合法，并建议按照非住宅类进行补偿。

- 另一案例中，某商业用房因未取得规划许可证被认定为违建，拆迁方依法不予补偿。

与建议

准确界定被拆迁房屋的性质对于保障拆迁合法性、维护当事人合法权益具有重要意义。政府部门应当严格按照法律规定和政策文件的要求开展工作，并注重以下方面：

1. 加强对权属信息的真实性和完整性的审查。

2. 完善多部门联合调查机制，提高认定效率。

3. 建立健全争议解决渠道，及时回应被拆迁人的合理诉求。

建议广大被拆迁人在面对房屋性质界定时积极主张自身权益，必要时寻求专业法律援助。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）