北京中鼎经纬实业发展有限公司探析万达商管格式合同中的条款及其法律界定

“万达商管”作为国内知名的商业地产运营商，在商场管理、物业服务等方面拥有广泛的影响力。近年来关于万达商管与商户签订的格式合同是否构成“条款”的争议不断涌现。这种争议不仅涉及商业利益分配问题，更深层次地反映了格式合同在法律适用中的复杂性和争议性。

“条款”，是指经营者单方面制定的、具有明显不公平或不合理性质的合同条款，往往排除了消费者的合法权益或者加重了消费者的义务。在现行《民法典》中，对格式合同的合法性有明确规定，要求合同双方应当遵循公平原则，且提供格式合同的一方应尽到合理的提示义务。

探析万达商管格式合同中的条款及其法律界定 图1

从法律角度出发，结合实际案例，重点分析万达商管格式合同中是否涉嫌“条款”，并探讨其法律界定和应对措施。通过这一分析，旨在为类似商业纠纷的解决提供参考依据。

条款？及其法律界定

在《民法典》第496条至497条规定了格式合同的基本规则，并明确了不公平格式条款的认定标准。根据法律规定，格式合同是指由一方当事人预先拟定并反复使用，且相对人无法与其协商修改的合同文本。《民法典》进一步规定了格式合同无效的情形：如果提供格式合同的一方未尽到合理的提示义务，或者合同内容明显违反公平原则、加重对方责任、排除对方主要权利，则相关条款应被视为无效。

具体而言，“条款”通常表现为以下几种形式：

1. 加重消费者责任：如要求消费者承担全部违约责任，而自身仅承担轻微义务；

2. 限制消费者权益：单方面扩大消费者的赔偿范围或限制消费者的抗辩权；

探析万达商管格式合同中的条款及其法律界定 图2

3. 模糊或歧义条款：故意使用模棱两可的表述，使消费者在举证时陷入不利地位。

针对万达商管与商户之间的格式合同争议，核心问题在于合同内容是否符合《民法典》的相关规定。如果合同条款确实存在不合理之处，则可能被认定为条款。

万达商管格式合同的主要争议点

多个省市的万达商场商户反映，在签订商铺租赁合万达商管往往会提供一份统一的格式合同。这些合同内容涉及租金、物业管理费、违约金以及经营限制等多个方面。以下是主要争议点：

1. 租金与物业管理费的收取标准

在一些案例中，万达商管要求商户按照固定比例支付租金，并且将物业管理费与租金捆绑收取。这种“打包收费”的方式，往往使得商户对费用构成和使用情况缺乏知情权。

合同可能规定：“物业管理费不得低于商场营业额的一定比例”，这就迫使商户在经营过程中承担过高的管理成本。这种条款是否符合《民法典》中的公平原则，则需要具体分析。

2. 违约金的设定过高

万达商管的格式合同中，通常会明确规定违约金的比例或金额。如果商户未能按时支付租金或其他费用，将被要求支付高额违约金。这种“惩罚性”违约条款是否合理，需结合实际情况判断。

根据《民法典》第585条规定，违约金应当基于实际损失进行约定，并且不得过分高于造成的损失。如果违约金明显超出合理范围，则可能被视为显失公平的条款。

3. 经营限制条款

万达商管在合同中 often 包含一些限制性规定，限制商户的经营范围、禁止与其他商业体等。这些条款是否合法，需要具体分析是否符合《反垄断法》和《消费者权益保护法》的相关规定。

4. 对商户的单方面解释权

部分合同中明确规定“最终解释权归万达商管所有”，这种表述很容易引发争议。根据《民法典》，对于格式条款的理解发生歧义时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。“最终解释权”并不能完全排斥消费者对条款的抗辩权。

如何界定万达商管合同中的条款？

要判断万达商管是否构成“条款”，需要重点考察以下几个方面：

1. 合同订立过程是否公平

根据《民法典》第496条，提供格式合同的一方应当采取合理方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。如果万达商管在订立合未尽到合理的提示义务，则相关条款可能被认定为无效。

2. 合同内容是否显失公平

《民法典》第497条规定，如果格式合同中存在加重对方责任、限制对方主要权利或减轻自身责任的条款，则该条款应被视为无效。在分析万达商管合需要重点考察其条款是否明显偏离合理范围。

3. 是否损害商户合法权益

从实际案例来看，部分万达商管合同确实存在不合理之处，高额违约金、限制性经营条款等，这些都有可能对商户的合法权益造成实质影响。“条款”的认定将获得更多支持依据。

法律适用及应对措施

1. 法律适用

在处理万达商管合同纠纷时，法院通常会参考以下法律依据：

- 《民法典》：关于格式合同和违约责任的规定；

- 《消费者权益保护法》：保障商户作为经营者的合法权益；

- 《反垄断法》：对市场支配地位的规制。

2. 应对措施

针对万达商管格式合同中的争议点，商户可以采取以下应对策略：

1. 协商修改合同条款：在签订合同前与万达商管积极沟通，争取对不公平条款进行调整；

2. 寻求法律支持：如果协商未果?可以通过提起诉讼或仲裁维护自身权益；

3. 联合行动：建议商户联合起来，向监管部门举报不公平行为。

案例比较与启示

类似的商业地产合同纠纷并不鲜见。在法院审理的一起案件中，一家服装店因未按时缴纳物业费被万达商管要求支付高额违约金。法院最终认定合同中的违约金条款过高，违反了《民法典》第585条的惩罚性限制规定，并作出了相应调整。

这一案例启示我们，在处理类似合同纠纷时，法院更倾向于保护弱势方的合法权益，要求格式合同提供方严格履行提示义务和公平原则。

“万达商管”作为国内商业地产的龙头企业，其经营行为自然受到社会各界的高度关注。虽然格式合同在规范商业管理方面具有一定的积极作用，但任何企业都应当避免利用格式条款侵害对方权益。未来的实践中，企业应更加注重合同的公平性，监管部门也应及时出台指导意见，为类似纠纷的解决提供更明确的标准和依据。

我们希望能够为类似商业纠纷的解决提供更多参考，也呼吁各方共同努力，营造一个公平、透明、和谐的商业环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）