北京中鼎经纬实业发展有限公司浅析融资租赁中以房屋原值为准的应用与法律问题

随着经济的不断发展，融资租赁作为一种重要的融资，在企业经营和资产管理中扮演着越来越关键的角色。特别是在房地产领域，租赁资产的价值评估和管理是融资租赁合同履行中的核心环节之一。从法律行业的专业视角，结合相关法律法规和实务案例，探讨在融资租赁业务中以房屋原值为准的具体应用及其法律问题。

融资租赁的基本概述

融资租赁是指出租人根据承租人的要求和选择，向出卖人租赁物，并将其租赁给承租人使用，承租人支付租金的一种融资。其本质是一种融通资金与转移资产使用权的结合体，既有金融属性，也有租赁属性。在实践中，融资租赁被广泛应用于设备、汽车、房产等领域。

房屋原值的概念及其重要性

房屋原值是指出租人在租赁房屋时的实际成本，包括但不限于购房价款、税费、装修费用等所有支出。在融资租赁中，以房屋原值为准具有以下几个方面的重要性：

1. 租金计算基础

浅析融资租赁中以房屋原值为准的应用与法律问题 图1

房屋原值是确定租金的重要依据之一，通常情况下，租金是基于租赁物的原始价值分期摊还加上一定的利息或管理费。如果以重估值或其他标准作为计价依据，则可能导致租金与市场变化脱节。

2. 风险控制工具

从出租人的角度来看，以房屋原值为准有助于固定其投资回报率，避免因市场价格波动而遭受损失。承租人也能通过清晰的定价机制明确自身责任和义务。

3. 法律合规性保障

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，融资租赁合同应明确租赁物的价值、租金计算等内容。以房屋原值为准不仅符合法律要求，还能有效降低因估值不准确产生的纠纷风险。

融资租赁中以房屋原值为准的具体操作

（一）确定房屋原值的方法

1. 原始价

房屋原值最直接的体现就是出租人当初该房产时支付的实际金额，包括首付款和贷款本金等。

2. 评估报告

在某些情况下，尤其是当租赁物涉及抵押或担保时，需要通过专业评估机构对房屋价值进行评估，并以此作为原值依据。

3. 历史成本法

浅析融资租赁中以房屋原值为准的应用与法律问题 图2

一些企业可能根据其内部会计记录，使用历史成本法来确定原值，这种方法适用于财务核算较为规范的企业。

（二）合同条款的注意事项

在融资租赁合同中，应明确约定以下

1. 房屋原值的具体数额

必须列出出租人购置该房屋的所有费用明细。

2. 租金计算公式

应详细说明租金如何基于房屋原值进行计算，并明确每期支付的时间和金额。

3. 调整机制

如果市场环境发生变化，是否允许对房屋原值进行调整，以及调整的范围和程序。

以房屋原值为准可能面临的法律问题

（一）估值争议

如果出租人或承租人在确定房屋原值时存在分歧，可能导致合同履行过程中出现纠纷。出租人可能因市场波动要求调减租金，而承租人则认为原值已经锁定不应变动。

（二）税率影响

在融资租赁交易中，房屋的购置和租赁往往涉及增值税、契税等税费问题。如果以房屋原值为准，在计税时可能会产生额外的税务负担，尤其是在房地产市场波动较大的情况下。

（三）抵押权实现的风险

若出租人将租赁房产作为其其他债务的担保物，则在债务违约时可能面临抵押权人的强制执行风险。这种情况下，租金收入能否覆盖抵押贷款本息将成为关键问题。

案例分析：以房屋原值为准的融资租赁纠纷

案例一：甲公司与乙公司的融资租赁合同纠纷

基本案情：甲公司作为出租人，从乙公司处承租了一套商业用房，并约定租金基于房屋原值计算。后因市场环境变化，乙公司以租金过低为由提起诉讼，要求调整租金金额。

法院裁判：法院认为，合同明确约定了租金的计算方式和标准，在没有发现合同存在显失公平或重大误解的情况下，驳回了乙公司的诉讼请求。

案例二：丙银行与丁企业的融资租赁纠纷

基本案情：丙银行作为出租人，向丁企业提供了一笔融资租赁贷款，并以房屋原值为准计算租金。后因丁企业经营不善无力支付租金，丙银行提起诉讼要求解除合同并收回租赁物。

法院裁判：法院认为，在承租人明确表示无法履行合同义务的情况下，出租人有权终止合同并行使对租赁物的取回权，但应优先通过协商或拍卖等方式处理。

法律建议与实践启示

1. 完善合同设计

出租人在签订融资租赁合应在充分评估市场风险的基础上，明确房屋原值的确定方式以及租金调整机制，确保合同条款的合法性和可操作性。

2. 加强估值管理

对于高价值资产如房产，建议定期进行专业评估，并建立动态监测机制，及时应对市场价格波动带来的影响。

3. 注重税务规划

在融资租赁交易中，出租人和承租人都应高度重视税务问题，尽量通过合理安排减少税收负担。

以房屋原值为准是融资租赁业务中的一个重要原则，它不仅关乎租金的公平计算，还涉及双方权益的保护。在实务操作中，各方参与者需要严格遵守相关法律法规，并结合具体情况进行灵活调整。随着房地产市场的进一步发展和融资租赁行业的规范化，围绕房屋原值的相关法律问题仍需得到更多的关注和研究。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）