北京中鼎经纬实业发展有限公司《城市房地产管理法第四十六条规定》解读与实务分析

《中华人民共和国城市房地产管理法》是规范我国房地产市场秩序的重要法律，其中第四十六条明确规定了关于非法转让土地的法律责任。结合法律条文、司法实践和行业案例，系统解读该条款的具体内容及其在实务中的应用。

《城市房地产管理法》第四十六条概述

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）是我国调整房地产市场秩序的基本法律。第四十六条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的单位，未经有批准权的人民政府批准，不得转让土地使用权。”这一条款的核心在于限制划拨用地的随意流转，防止国有土地资源的流失和不正当利益输送。

随着我国房地产市场的快速发展，部分企业和个人为谋取私利，违规转让划拨用地的现象屡禁不止。这种行为不仅违反了《城市房地产管理法》的规定，还可能导致国有土地资产的严重损失和社会公共利益受损。

《城市房地产管理法第四十六条规定》解读与实务分析 图1

非法转让划拨建设用地的常见形式与法律后果

1. 违法转让的土地类型

划拨用地是指经县级以上人民政府依法批准，无偿给予或有偿取得土地使用权的土地。其用途通常为公益性质，如教育、科研、医疗等。

在实践中，以下几种类型的划拨用地最容易成为非法转让的对象：

城市国有建设用地

工业园区用地

公共设施用地

2. 主要违法形式

（1）变相转让

部分单位或个人通过“合作开发”“联营建设”等名义，将划拨土地用于商业开发。

张三（化名）利用其所在科研机构的划拨用地，与某房地产公司达成口头协议，约定由后者实际开发该地块，双方按比例分配收益。

（2）直接出售

一些单位或个人未经批准，直接将划拨土地使用权有偿转让给他人。这种行为表面上看似简单，但其违法性更为明显。

3. 法律后果

根据《城市房地产管理法》第四十六条和相关法律法规的规定，非法转让划拨用地的行为可能面临以下法律风险：

行政责任：由县级以上人民政府土地管理部门责令改正，并没收违法所得。

刑事责任：情节严重者，依据《刑法》相关规定追究刑事责任。典型案例包括李四（化名）等人因非法转让土地被法院判处有期徒刑并处罚金。

司法实践中对第四十六条的适用

1. 案件审理要点

法院在审理相关案件时，通常会关注以下事实：

转让行为是否经过有权机关批准

是否存在“以租代售”等变通手段

违法所得的具体数额

2. 典型案例分析

（1）某科研机构与某房地产公司非法转让土地案

案情概述：该科研机构未经批准，将其划拨用地以合作开发名义转让给某房地产公司。法院判决认为，双方虽未直接签订书面转让协议，但“以租代售”的行为同样构成违法转让。

法院裁判要点：

确认了第四十六条的适用范围不受转让方式限制

明确了变相转让亦属于违法行为

《城市房地产管理法第四十六条规定》解读与实务分析 图2

（2）某公立医院非法转让土地案

案情概述：该医院未经批准，将其划拨用地部分用于商业开发。最终被没收全部违法所得，并处以罚款。

3. 法律适用难点

在司法实践中，以下问题往往存在争议：

“合作开发”行为与合法经营的边界划分

刑事处罚与行政责任的衔接

企业和个人合规建议

1. 企业合规要点

（1）严格内部审查：建立完善的土地管理审批制度，确保所有土地使用权变动均经过有权决策机构批准。

（2）加强法律培训：定期组织员工学习《城市房地产管理法》及相关法律法规，提升全员法治意识。

2. 个人注意事项

公民在参与土地流转时，应核实交易对手是否具备合法资质，并尽量通过正规渠道办理相关手续。如发现疑似违法转让行为，可向当地土地管理部门举报。

第四十六条的现实意义与

《城市房地产管理法》第四十六条的规定，对于维护国有土地资产安全和公共利益具有重要意义。随着我国房地产市场的进一步规范，该条款在未来司法实践中的适用范围可能会更加明确。

建议相关部门出台配套法规，细化转让行为的认定标准，并建立更为完善的监管机制，以防止类似违法行为的再次发生。

《城市房地产管理法》第四十六条作为维护国有土地资源的重要法律，在实践中发挥着不可替代的作用。通过对该条款的深入解读和分析，我们能够更好地理解其背后的立法精神和社会价值。随着法律法规的不断完善和执法力度的加强，相信我国在土地管理和房地产市场领域的法治建设将迈上新台阶。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）