北京盛鑫鸿利企业管理有限公司小资产房归谁管：权属争议与法律实践

随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，“小资产房”这一概念逐渐进入了公众视野。“小资产房”，通常指的是所有权不明确或存在争议的房地产资产，其管理问题涉及法律、政策、经济等多个层面。从法律行业的专业视角出发，详细探讨“小资产房归谁管”的核心问题，并结合实践案例进行深入分析。

何为“小资产房”：定义与特征

在法律实践中，“小资产房”并非一个严格意义上的法律术语，而更多是一个通俗用语。它通常指那些由于历史原因、政策漏洞或产权纠纷等原因导致所有权归属不清晰的房地产资产。这类房产可能涉及集体土地上的房屋、未完全过户的商品房、违建房屋等多种类型。

根据相关法律规定，“小资产房”的管理需要遵循以下原则：

1. 权属明确性：无论何种类型的房产，其所有权都应当依法登记，并明确记载于不动产权证书中。

小资产房归谁管：权属争议与法律实践 图1

2. 合法性审查：在处理“小资产房”问题时，必须对其合法性进行(strict)审查，包括土地使用是否合规、建设手续是否齐全等。

3. 利益平衡：在解决权属争议时，应兼顾各方当事人的合法权益，确保公平公正。

“小资产房”管理中的主要法律问题

1. 权属确认与登记制度

我国《民法典》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。在实践中，“小资产房”往往由于历史遗留问题，导致其产权登记不完整或存在瑕疵。

案例：2021年，安与王购买了一处集体土地上的房屋，并将其用于家庭居住。后该房产被多次转卖，最终引发权属争议。法院审理认为，由于买受人并非该集体经济组织成员，其购房行为违反了《土地管理法》的相关规定，因此房产交易合同应认定为无效。

专家建议：

加强对集体土地上房屋买卖的合法性审查。

小资产房归谁管：权属争议与法律实践 图2

完善不动产登记制度，确保权属明晰。

2. 小产权房的法律地位

“小产权房”是指在农村集体土地上建设，并向本集体经济组织以外的成员出售的商品住房。这类房产由于不能取得完整的不动产权证书，在管理中面临诸多问题。

案例：村村民将自有宅基地上的房屋卖给外来务工人员张，张居住多年后要求办理过户手续被拒。法院判决认为，该交易违反了《土地管理法》第六十三条关于集体土地不得用于商品房开发的规定，应认定无效。

专家建议：

加强对“小产权房”交易的源头治理。

推动宅基地制度改革试点，探索集体经济组织成员外购房屋的合法性路径。

3. 违建房屋的管理与处置

违章建设的房产在很多城市中大量存在，其所有权和使用权归属问题尤为复杂。这类房产往往游离于法律监管之外，给城市管理带来诸多难题。

案例：2020年开展违法建筑专项整治行动，对一处未批先建的商品房项目实施强制拆除。部分购房者提起行政诉讼，主张其财产权受到损害。法院最终驳回了起诉，认为行政机关的执法行为符合法律规定。

专家建议：

加强城市规划和土地管理执法力度。

对于已建成且确有居住需要的违建房产，探索通过完善手续等方式实现合法化。

“小资产房”管理的法律实践路径

1. 健全法律法规体系

当前我国关于房地产管理的法律法规较为分散，缺乏系统性和可操作性。建议进一步完善相关立法，明确不同类型“小资产房”的管理规则。

2. 加强行政监管力度

土地管理部门应严格把关集体土地流转审批。

城管执法部门需加大对违建房屋的查处力度。

不动产登记机构要强化对存量房产交易的合法性审查。

3. 完善司法裁判规则

法院在处理“小资产房”纠纷案件时，应统一裁判尺度，严格按照法律规定策导向作出判决。要注意兼顾当事人合理诉求，保护善意相对人权益。

4. 推动社会治理创新

充分发挥基层自治组织的作用。

鼓励通过协商调解解决权属争议。

加强法律宣传，提高群众法治意识。

“小资产房”管理问题的妥善解决，不仅关系到千家万户的切身利益，也影响着我国房地产市场的健康发展。建议从以下几个方面着手：

1. 深化农村土地制度改革

推动宅基地所有权与使用权分离改革，探索集体经济组织成员外购房屋的合法性路径。

2. 完善城市规划和土地管理政策

严控商品住宅用地供应，优化存量土地资源配置。

3. 加强部门协同监管

建立住建、自然资源、农业农村等部门联动机制，形成齐抓共管的工作格局。

4. 推进信息共享平台建设

利用大数据技术，建立覆盖全国的不动产信息查询系统，实现房产交易和登记信息互通共享。

“小资产房”管理问题的解决是一项复杂的系统工程，需要政府、市场和社会各界的共同努力。只有通过不断完善法律法规、创新管理体制、强化执法监督，才能从根本上保障人民群众的合法权益，维护房地产市场的良好秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）