北京盛鑫鸿利企业管理有限公司拆迁时未确权房屋的处理办法及相关法律问题解析

在城市化进程不断加快的大背景下，土地资源的紧张与开发需求的激增，使得许多未经过正规审批或未取得合法产权证明的房屋面临被拆迁的风险。这类房屋通常被称为“未确权房屋”，其所有权和使用权归属存在法律上的不确定性。结合相关法律法规和司法实践，详细解析拆迁时未确权房屋的具体处理办法及相关法律问题。

未确权房屋的基本概念及现状分析

1. 未确权房屋的定义

“未确权房屋”，是指尚未取得国家房地产管理部门颁发的不动产权证书或其他合法产权证明的建筑物。这些房屋可能存在于以下几种情形：

拆迁时未确权房屋的处理办法及相关法律问题解析 图1

农村集体土地上的自建房；

城市规划区内的违章建筑或未批先建项目；

集体土地转为国有土地后的遗留问题；

开发商未完成权属登记的商品房。

2. 未确权房屋的现状

根据近年来的城市管理执法实践，未确权房屋在许多城市的建成区域中仍普遍存在。这些房屋可能涉及以下几种情况：

开发商因手续不全无法为业主办理房产证；

历史遗留问题导致土地或规划审批缺失；

农村集体土地未完成转性程序即开工建设。

3. 未确权房屋的风险

对于拥有未确权房屋的产权人来说，其面临的法律风险主要体现在以下几个方面：

拆迁补偿权益可能无法得到保障；

房屋被认定为违章建筑的风险增加；

买卖、抵押等处分行为存在效力瑕疵。

拆迁时未确权房屋的处理流程

1. 核查房屋状况

在拆迁公告发布后，要对未确权房屋的具体情况进行全面调查：

了解房屋的历史沿革和建设时间；

收集与土地审批相关的原始文件（如土地使用证、规划许可证等）；

确认是否存在转让、抵押等权利限制。

2. 与拆迁方沟通协商

在明确房屋情况后，产权人应当主动与拆迁单位联系：

了解拆迁补偿的标准和依据；

拆迁时未确权屋的处理办法及相关法律问题解析 图2

提供所有可能支持自身权益的证据材料；

就补偿金额或置换源达成初步意向。

3. 申请行政复议或提起诉讼

如果对拆迁补偿结果不满意，或者认为拆迁行为本身存在合法性问题，产权人可以选择以下法律途径：

向当地政府部门提出行政复议申请。

以拆迁主体为被告，向人民法院提起行政诉讼。

4. 接受行政裁决或司法判决

对于不服拆迁补偿决定的当事人，可以依法申请强制执行或寻求其他救济措施。需要注意的是，未经法定程序，不得擅自未确权屋。

未确权屋拆迁中的法律争议点

1. 补偿标准的确定问题

由于未确权屋缺乏明确的产权凭证，其补偿金额往往难以确定。实践中通常会参考以下因素：

屋的实际使用价值；

周边同类产的市场价；

补偿政策文件的具体规定。

2. 违章建筑的认定与处理

如果未确权屋被认定为违章建筑，则可能面临不予补偿或仅补偿建筑物残值的风险。认定是否构成违建，需依据城乡规划法和地方性法规进行综合判断。

3. 土地性质的变更问题

对于集体土地上的屋，若要获得拆迁补偿，通常需要先完成土地转性手续。这一过程涉及多个审批环节，耗时较长，容易引发争议。

4. 过渡期安置权益的保障

未确权屋的产权人同样享有在过渡期内获得妥善安置的权利。拆迁方不得因产权问题拒绝提供临时 housing 或停发拆迁补贴。

典型案例分析

案例一：A市某小区未确权产纠纷案

案情简介：

该小区由某民营企业于2025年建成，至今未完成规划报建手续。

现因城市改造需要拆迁，开发商仅同意按照建筑成本赔偿。

法院观点：

判定该屋属于未确权状态，但确认其实际存在价值；

根据市场评估价确定补偿金额，并判令开发商支付相应差额。

案例二：B市农村自建拆迁案

案情简介：

农民张某于190年代在集体土地上自建住一套。

现因高速公路扩建需要拆迁，当地政府仅同意按简易建筑补偿。

法院观点：

认为该屋未取得合法证照属于违法建设；

考虑到居住事实，酌情提高补偿标准。

与建议

未确权屋在拆迁过程中面临着特殊性和复杂性。对于产权人而言，积极主动地配合调查，并通过法律途径维护自身权益至关重要。政府相关部门也应当完善相关政策体系，妥善解决历史遗留问题，确保城市化进程中公民合法权益不受侵害。

主要建议：

加强对未确权屋的分类管理，制定统一补偿标准；

简化土地转性和产权登记手续，减少群众办事成本；

完善行政裁决和司法救济程序，保障当事人合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）