外商投资商场的合规路径与法律风险防范

随着全球化进程的加速，外商直接投资（Foreign Direct Investment, 简称 "FDI"）在中国市场的活跃度持续攀升。在零售和商业地产领域，外商投资商场（Mall）已经成为外资企业拓展中国市场的重要手段之一。与之相伴的是复杂的法律环境和合规要求，这对投资者提出了更高的专业性要求。本文旨在分析外商投资商场的法律框架、潜在风险以及应对策略，为相关从业者提供参考。

外商投资商场的概念与现状

外商投资商场是指境外投资者在中国境内以独资、合资或形式参与商业综合体的投资、建设和运营活动。这类项目通常涉及商业地产开发、零售业运营以及物业管理等多个领域。随着中国消费市场的扩容策的逐步开放，外商投资商场迎来了快速发展的机遇期。

从法律角度来看，外商投资商场的合法性需要满足《中华人民共和国外商投资法》（简称 "《外商投资法》"）及其配套法规的要求。与此商场的运营还必须遵守《中华人民共和国电子商务法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等与商业活动相关的法律法规。

外商投资商场的合规路径与法律风险防范 图1

根据商务部发布的统计数据，2022年中国吸引外商直接投资额达到1386亿美元，创下历史新高。零售和商业地产领域的投资占比持续上升。尽管市场前景乐观，外资企业仍需面对地方法规差异、知识产权保护不足以及合同履行风险等多重挑战。

外商投资商场的主要法律框架

（一）《外商投资法》与负面清单制度

2020年1月1日起正式施行的《外商投资法》确立了"准入前国民待遇" "负面清单管理制度"的基本框架。根据该法律规定，除负面清单所列领域外，外商可以享有与内资企业同等的待遇。

目前，中国的负面清单主要适用于金融、能源、交通运输等关键行业。对于商场投资项目而言，在负面清单中并未设置明确的限制，因商可以通过独资形式参与商业地产开发。

实践中仍需注意以下几点：

1. 行业准入：虽然商业地产开发不在负面清单范围内，但在些特定区域（如自由贸易试验区），外资企业可能需要获得地方政府部门的批准。

2. 资质要求：根据《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，从事房地产开发的企业必须具备相应的资质。外商投资企业在申请资质时，可能会面临与内资企业不同的审查标准。

3. 税收政策：根据《中华人民共和国所得税法》和《中华人民共和国增值税暂行条例》，外资企业可能需要遵守特殊的税务申报要求。

（二）土地使用权的取得与管理

商业地产开发的核心在于土地产权。外商投资商场项目通常可以通过以下方式获得土地：

1. 招标、拍卖或挂牌出让：这是最常见的方式，适用于商业用地的市场化出让。外资企业需与其他投资者一样，参与公开竞标。

2. 协议出让：在特定情况下（如地方政府招商引资），外资企业可能通过协议方式取得土地使用权。

3. 开发：与国内企业开发商业地产项目也是一种常见的模式。

实践中，外商投资企业在取得土地使用权时需要注意以下问题：

- 必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。

- 土地使用权的期限通常为40年（商业用地）或70年（综合用地），具体以地方政府的规定为准。

- 在土地开发过程中，需严格按照规划条件进行建设，避免因擅自变更用途或超面积建设而引发法律风险。

（三）商场运营中的法律问题

1. 知识产权保护：商场内的品牌商家可能涉及大量商标权、专利权等知识产权。外商投资企业在引进商户时，需要确保其拥有合法的知识产权使用授权，否则可能导致侵权纠纷。

2. 消费者权益保障：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，商场 operators 有义务建立健全售后服务体系，并对消费者投诉及时处理。商场内的经营者若存在虚假宣传、欺诈销售等行为，商场运营商可能需要承担连带责任。

3. 劳动法律合规：商场内的员工招聘与管理需遵守《中华人民共和国劳动合同法》及相关规定。外商投资企业若在中国境内设立子公司或分支机构，需特别注意用工政策的本土化要求。

外商投资商场面临的法律风险

（一）政策风险

1. 政策变化的风险：尽管《外商投资法》为外资企业提供了较为稳定的法律环境，但地方性法规和规章仍可能因区域发展需要而不断调整。外商投资企业在项目推进过程中，需密切关注相关政策的变化。

2. 反垄断审查：根据《中华人民共和国反垄断法》，如果外资企业的市场份额达到一定比例，可能会触发经营者集中申报义务。在商业地产领域，这一点尤其需要注意。

（二）合同风险

1. 合同履行风险：在外商与国内伙伴签订的合资协议中，可能因汇率波动、法律法规变化等因素导致合同无法顺利履行。

2. 争议解决机制：如果发生商业纠纷，外商投资企业需要选择适当的争议解决方式（如仲裁或诉讼）。在选择管辖法院和适用法律时，应充分考虑自身的利益最。

（三）税务风险

1. 税收政策的不确定性：国家税务总局不时会出台新的税收政策，这对企业的税务规划提出了更高的要求。外商投资企业在享受税收优惠的需注意相关文件的合法合规性。

2. 转让定价问题：在跨国公司中，关联交易的税务处理往往面临较高的风险。外商投资企业需要建立健全的内部监控机制，确保关联交易价格符合独立交易原则。

（四）知识产权风险

1. 品牌侵权风险：些国内商户可能未经授权使用国际品牌的商标或标识。外商投资企业在引入商户时，需签订详细的知识产权保护协议，并建立有效的监控机制。

2. 创新成果的保护：在外商投资商场中引入新型商业业态时，必须注意相关成果的知识产权归属问题，避免因未及时申请专利而导致技术泄露风险。

法律风险管理与合规建议

（一）建立健全的企业治理结构

1. 设立专业的法务团队：在企业内部设置专门的法务部门，负责处理日常的法律事务。对于不具备足够资源的小型外资企业来说，可以考虑聘请外部法律顾问提供支持。

2. 定期开展法律培训：针对管理层和业务骨干开展法律知识培训，提高其法律风险意识。

（二）加强合同管理

1. 标准化合同模板：在外商与伙伴签订协议时，应使用经过法律审核的标准合同模板。对于涉及特殊条款的交易，需组织专业人员进行谈判，并留存完整的谈判记录。

2. 建立合同履行监督机制：在合同履行过程中，设立专门的监督部门或指定专人负责跟踪落实情况，确保各项义务如期完成。

（三）完善内部审计制度

1. 财务内审：定期对企业的财务状况进行内部审计，重点关注税务申报、关联交易等情况。对于发现的问题，及时采取整改措施。

2. 合规性检查：不定期开展法律合规性检查，评估企业在知识产权保护、消费者权益保障等方面的工作是否符合法律规定。

（四）建立应急预案

1. 风险预警机制：在外商投资商场项目中，提前识别可能的法律风险，并制定相应的应对措施。特别是在政策变化频繁的领域，需加强预警和快速反应能力。

2. 危机公关准备：对于可能出现的重大法律纠纷或公共关系危机，需提前制定应急预案，明确责任分工，并定期进行演练。

随着中国改革开放的不断深化，外商投资企业在中国市场的机遇与挑战并存。在外商投资商场项目中，法律风险管理的重要性日益凸显。只有建立健全的法律合规体系，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。外资企业需要继续加强自身的内部治理能力，密切关注政策变化，并积极寻求专业机构的帮助，以最大限度降低法律风险，实现可持续发展。

参考文献：

1. 《中华人民共和国外商投资法》

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

外商投资商场的合规路径与法律风险防范 图2

3. 《中华人民共和国劳动合同法》

4. 《中华人民共和国反垄断法》

5. 《中华人民共和国税收征收管理法》

6. 《中华人民共和国商标法》

7. 《中华人民共和国专利法》

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）