资产管理人起诉租户搬迁：实务操作与法律要点

在现代商业不动产的运营中，资产管理人扮演着至关重要的角色。作为资产的所有者或管理方，资产管理人的核心职责之一是确保资产能够实现其最大价值。在实际操作中，资产管理人经常面临租户拒绝搬迁的问题，这不仅可能导致资产闲置，还可能影响整体的运营效率和收益。资产管理人在面对租户拒绝搬迁时，不得不采取法律手段，通过诉讼程序迫使租户履行合同义务或迁出租赁场地。

资产管理人起诉租户搬迁：实务操作与法律要点 图1

从以下几个方面对“资产管理人起诉租户搬迁”这一法律问题进行全面分析：阐述该主题的基本概念；探讨相关法律规定及司法实践中的要点；再次分析实务操作中可能遇到的难点及其应对策略；结合真实案例进行深入解读，并提出预防类似纠纷发生的建议。通过本文的阐述，希望能为资产管理人及相关从业者提供有益的法律参考。

“资产管理人起诉租户搬迁”？

（1）资产管理人的定义

资产管理人通常是指依法设立并取得相应资质的企业或机构，负责管理和运营商业不动产（如商场、写字楼、仓库等）。其主要职责包括签订租赁合同、收取租金、维护资产完好性以及在合同期限届满后收回资产等。资产管理人在法律上被视为出租方的代理或代表，因此在处理与租户之间的纠纷时，享有相应的权利和义务。

（2）租户搬迁的情形

在商业租赁关系中，租户搬迁的原因多种多样，常见的包括但不限于：

1. 租赁合同期限届满且未续签；

2. 租赁合同因违约被提前终止（如租户拖欠租金、擅自转租等）；

3. 因资产改造或重新规划需要调整 tenant 的布局；

4. 资产出售或变更用途，导致租户无法继续承租。

（3）起诉的法律依据

资产管理人在起诉租户搬迁时，其法律依据主要来源于以下方面：

- 租赁合同约定：租赁合同中通常会明确双方的权利义务，并在违约责任部分规定租户应当及时退场的相关条款；

- 《中华人民共和国合同法》（现已被《中华人民共和国民法典》取代）：根据民法典第七百一十六条至第七百二十一条的规定，出租人有权要求承租人返还租赁物以及支付相关费用；

- 《中华人民共和国民法典》：民法典进一步细化了关于租赁合同的权利义务关系，并明确规定了违约责任的承担方式。

法律依据与司法实践

（1）法律依据分析

在资产管理人起诉租户搬迁的过程中，其主要依据是《民法典》第七百二十条至第七百二十二条的规定：

- 第七百二十条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人赔偿因其不履行合同造成的损失；

- 第七百二十一条：出租人有权要求承租人返还租赁物，并支付相应的费用（如场地占用费）。

需要注意的是，《民法典》中并未明确规定“搬迁期限”，但在司法实践中，法院通常会根据案件的具体情况，结合公平原则和诚实信用原则确定合理的搬迁期限。

（2）司法实践中的要点

在司法实践中，“资产管理人起诉租户搬迁”相关案件的主要争议点包括：

1. 租赁合同的合法性：若租赁合同存在瑕疵（如未依法备案或违反法律法规强制性规定），法院可能会对合同效力作出不利认定；

2. 违约行为的认定：租户是否构成违约，关键在于其行为是否符合《民法典》第七百一十四条至第七百二十一条的规定；

3. 搬迁费用的承担：在租户未按时搬迁的情况下，资产管理人是否有权要求其支付额外的场地占用费或其他相关损失。

实务操作中的难点与应对策略

（1）前期预防措施

为避免因租户拒绝搬迁而引发法律纠纷，资产管理人在日常运营中应采取以下预防措施：

- 签订合法合规的租赁合同：确保合同内容符合《民法典》及相关法律法规的规定，并明确租户的权利义务及违约责任；

- 建立完善的租金催收机制：及时发现并处理租户拖欠租金的问题，避免因拖延导致矛盾激化；

- 定期与租户沟通：在合同期限届满前，及时与租户协商续签事宜或做好搬离准备工作。

（2）诉讼中的注意事项

当租户拒绝搬迁时，资产管理人需通过法律途径解决问题。在诉讼过程中，以下几点需要注意：

1. 证据的收集与整理：包括租赁合同、租金支付凭证、逾期通知函等；

2. 明确诉讼请求：通常包括要求租户返还租赁物、支付场地占用费及相关赔偿费用；

3. 合理主张违约金：根据合同约定或法律规定，主张合理的违约金。

资产管理人起诉租户搬迁：实务操作与法律要点 图2

（3）执行阶段的应对策略

在法院判决支持资产管理人的诉求后，若租户仍拒不搬迁，资产管理人可申请法院强制执行。在执行过程中，应注意以下几点：

- 协助法院完成清场工作；

- 在必要时，可以要求租户支付执行期间产生的相关费用（如保管费、清理费等）。

典型案例分析

（1）案例一：某商场因改造需要起诉租户搬迁

案件背景：某商业广场因重新规划调整业态布局，要求部分租户搬迁。部分租户拒绝配合，导致商户无法正常进场经营。法院在审理过程中认为，商场的改造是为了提高整体收益，符合公共利益；且租赁合同中亦明确约定租户应服从管理方的统一安排。最终判决支持 mall 的诉讼请求，要求相关租户限期搬迁。

（2）案例二：因违约解除合同起诉搬迁

案件背景：某写字楼租户因长期拖欠租金，资产管理人依据《民法典》第七百二十条规定，起诉要求其返还场地并支付欠款。法院认为，租户的行为构成根本违约，判决支持管理人的诉讼请求，并要求租户在限期内腾退场地。

“资产管理人起诉租户搬迁”作为商业租赁领域的常见问题，在实务操作中具有一定的复杂性。通过本文的分析解决此类问题的核心在于依法签订合同并严格执行相关法律规定。资产管理人在处理类似案件时，应注重与租户的沟通协商，并充分运用法律维护自身权益。

通过加强事前预防、注重证据收集以及合理主张权利，资产管理人可以有效降低因租户拒绝搬迁而造成的损失。随着《民法典》及相关法律法规的不断完善，此类问题的解决机制也将更加成熟和高效。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）